Le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic devait mettre fin aux divers abus des professionnels en la matière.
L’ARC constate encore trop souvent la persistance de pratiques contestables des syndics, voir: www.arc-copro.com/jsu4 ou encore : www.arc-copro.com/qtkq.
Le contrat de syndic 2017 du Cabinet COMPOINT vient s’ajouter à la longue liste de ceux qui ne respectent pas ce décret, voyons ensemble en quoi il déroge tant à la forme qu’au fond.
I. Les irrégularités sur la forme
Une copropriété parisienne, ayant comme syndic francilien le Cabinet COMPOINT, nous adresse le contrat de mandat prenant effet au 27 mars 2017.
Cette convention ne respecte déjà même pas le formalisme imposé par le décret du 26 mars 2015, ce seul aspect peut constituer un motif d’annulation judiciaire du mandat de syndic. Ce cabinet présente toujours… en 2017 … un contrat « ancienne version ».
Autre bizarrerie, les coûts des prestations particulières sont présentés en hors taxes alors que le texte impose une présentation des montants en TTC.
II. Les irrégularités sur le fond
Outre ces irrégularités de formes, le contrat de syndic du Cabinet COMPOINT présente des infractions majeures aux textes en vigueur, à savoir :
- l’absence d’une durée précise de mandat avec des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (art. 29 du décret du 17 mars 1967) ;
- la facturation par page des frais de photocopies pour la gestion courante de l’immeuble, en contradiction avec le décret du 26 mars 2015 ;
- un vague engagement de procéder à des visites de l’immeuble sans nombre minimum et sans définir les modalités de visite (décret du 26 mars 2015) ;
- concernant les frais particuliers : il est impossible de savoir, dans le cadre des actions amiables ou judiciaires en recouvrement des charges, si c’est le syndicat ou le copropriétaire débiteur (décret du 26 mars 2015) qui doit les payer ;
- pour les archives du syndicat, on constate :
- d’une part la référence aux documents « dormants », alors que cette dénomination n’a aucune existence légale et réglementaire ;
- d’autre part, qu’il n’est pas prévu de minoration des honoraires de gestion courante, en cas de décision du syndicat de conservation de ces pièces auprès d’une entreprise de stockage (décret du 26 mars 2015) ;
Mais ce n’est pas tout, la lecture détaillée du contrat fait ressortir :
- l’absence de la fourniture d’un extranet au syndicat alors que c’est impératif (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965), en pareil cas il convient d’indiquer la somme à défalquer du forfait de base, si le syndicat des copropriétaires a souhaité, en assemblée générale, exonérer le syndic de cette prestation (décret du 26 mars 2015) ;
- la suppression de son obligation d’établir et d’actualiser annuellement le D.U.E.R.S.S.T. (Document Unique d’Evaluation pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs) du personnel du syndicat des copropriétaires (employé et/ou gardien d’immeuble) selon le décret du 26 mars 2015 ;
- la fixation contractuelle de ses honoraires pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel (3% H.T. pour la partie administrative et 4 % H.T. pour la gestion technique montant H.T. des travaux). A nouveau la rémunération du syndic figure en H.T alors qu’elle devrait être en TTC.
Pire… l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prohibe cette clause dans le contrat de syndic ;
- une facturation pour l’actualisation de l’état daté.
Le syndic n’est fondé à imputer des honoraires additionnels au copropriétaire vendeur, que pour l’établissement de l’état daté requis par son notaire (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, décret du 26 mars 2015) et aucunement pour l’actualisation de celui-ci.
En conclusion
Certains contrats de syndic présentent toujours des irrégularités. Le conseil syndical doit absolument anticiper le renouvellement du mandat du syndic et demander le futur contrat quelques mois avant l’assemblée générale afin d’en contrôler les termes et de ne pas être "au pied du mur" lors de l'assemblée générale, durant laquelle une discussion est possible mais reste aléatoire ...